Vandaag wil ik het met u even hebben over het doorhalen van hypotheken bij het Kadaster; dit naar aanleiding van twee gevallen waarbij mensen geld geleend hadden van particulieren.
Er is een verschil tussen geldlening en hypotheek. Hypotheek is een zekerheidsrecht dat een geldverstrekker (bank of particuliere geldschieter) wil, tot zekerheid voor de terugbetaling van een lening die de schuldenaar is aangegaan. Het hypotheekrecht wordt gevestigd bij notariële akte en ingeschreven bij het Kadaster.
Als mensen hun huis gaan verkopen, moeten hypothecaire inschrijvingen eraf gehaald worden. De notaris rechercheert bij het Kadaster. De geldverstrekker (meestal een bank) wordt dan gevraagd om een volmacht te geven om de hypotheek te mogen doorhalen. De bank geeft dan op wat de restant-schuld is die nog afgelost moet worden alvorens de hypotheek mag worden doorgehaald.
Soms hebben mensen hun lening al in de tussentijd afgelost. Omdat ze gespaard hebben. of een schenking of erfenis ontvangen hebben. Dan zegt de bank dat er "om niet" mag worden doorgehaald. Er staat dan geen schuld meer open.
Uiteraard kunnen mensen ook geld lenen van particulieren en daarvoor een hypotheek vestigen. Indien dán de lening tussentijds wordt afgelost is het dringend aan te bevelen de particuliere geldverstrekker direct bij de aflossing om een royementsvolmacht (ofwel een volmacht om de hypotheek te mogen doorhalen) te vragen. Immers als hier langere tijd overheen gaat is het wellicht minder gemakkelijk de particuliere geldverstrekker op te sporen; of hij is overleden (waarna je met erfgenamen te maken krijgt) of gescheiden (waarbij je met een ex-echtgenoot contact moet leggen).
De twee concrete voorbeelden uit de praktijk.
We krijgen een koopakte binnen waarbij de erfgenamen van de heer S het huis aan de Damstraat 1 verkocht hebben. Na recherche blijkt dat op de Damstraat 1 een hypothecaire inschrijving zit van fl 10.000. De lening is in 1958 (!) verstrekt door 2 particuliere geldverstrekkers: broers E en B. In 1958 kon je in Noordwijk voor dat bedrag een huis kopen... De erfgenamen van S kunnen niet bewijzen dat hun vader de fl. 10.000 ooit heeft afgelost aan E en B. E en B zijn al lang overleden. E liet 6 kinderen na waarvan 1 in het buitenland. B liet 3 kinderen na waarvan er 2 zijn vóóroverleden met ieder 3 kinderen. We hebben dus 13 handtekeningen nodig én omdat één van de kinderen onder bewind staat, ook nog de machtiging van de Kantonrechter. Uiteraard is dit een tijdrovend en dus kostbaar traject, met bovendien een onzekere uitkomst als één zou weigeren om te tekenen.
Vrijwel gelijktijdig heb ik een hypotheekopdracht ontvangen voor een cliënt H in de Huizenstraat. 2. Op de woning rust nog een hypotheek ten behoeve van de ex-echtgenote M. Na de echtscheiding 15 jaar geleden is het huis toebedeeld aan H maar H kon de overbedelingssom niet geheel voldoen aan M dus M kreeg een hypotheekrecht voor de resterende € 20.000. Dit bedrag bleek H 10 jaar geleden al voldaan te hebben, maar de hypotheek was nooit doorgehaald dus M moest alsnog een royementsvolmacht tekenen. Gelukkig werkte M mee, maar er zijn helaas ook exen die pas tekenen als er nog een keer met een bedrag over de brug gekomen wordt.
Zorg dus dat u bij spontane aflossing van een hypotheekschuld aan een particulier, de hypotheek via een notaris, bij het Kadaster laat doorhalen!
